L’expulsion du locataire d’un bail commercial ou 3-6-9 pour loyers impayés : partie 2

expulsion locataire
Le bail commercial ou bail dit 3-6-9 : partie 1
13 novembre 2023
Argent
La reconnaissance de dette écrite : un acte utile et protecteur ! (Partie 1 sur 2)
10 janvier 2024
Montre tout
bail commercial : expulsion

bail commercial : expulsion

Ce n’est pas parce que le bail commercial régularisé entre votre locataire et vous, propriétaire, comporte une clause mentionnant la résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer que cette résiliation est effective et efficace immédiatement.

En effet, le bail commercial ou bail 3-6-9 est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de Commerce (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006146040/)

Les étapes de la procédure à suivre en cas de non-paiement des loyers par un locataire-preneur :

Lorsque votre locataire-preneur ne règle pas ses loyers, vous devez, en tant que bailleur-propriétaire, agir rapidement et ne pas attendre !

Faire la politique de l’autruche ne rend service à personne !

Voici les étapes de la procédure à suivre en cas de non-paiement de loyer par un locataire.

Pour ce faire, le recours à un avocat à Dijon, tout comme à un commissaire de justice (huissier de justice) sont nécessaires et indispensables.

Première étape : contacter votre avocat à Dijon pour prendre les bonnes décisions sur la conduite à adopter 

La stratégie à mettre en place doit se faire rapidement et sur les conseils d’un professionnel du droit, en l’occurrence d’un avocat à Dijon.

Partez du principe que si vous devez vous faire arracher une dent, vous allez demander au dentiste de le faire et non pas à la gynécologue !

Cela est pareil : lorsque vous avez un problème juridique, contactez votre avocat à Dijon, pour qu’il vous aiguille et vous conseille.

De nombreux frais et des procédures pourraient être limitées voire évitées si chaque personne osait et prenait le temps de prendre conseil auprès d’un avocat.

S’il n’y a qu’un mois d’impayé, votre avocat à Dijon vous conseillera déjà de contacter par téléphone le locataire et de lui envoyer un mail et une lettre recommandée avec accusé de réception pour le mettre en demeure de régler le loyer courant ainsi que l’arriéré dû, tout comme d’en faire parvenir une copie à la caution (la personne qui s’est portée caution personnelle du locataire), pour la tenir informée et l’alerter.

Informer la caution est indispensable, car elle a le droit d’être informée et de savoir que son engagement écrit de cautionnement est susceptible d’être activé.

Deuxième étape : saisir un huissier de justice ou commissaire de justice avec son avocat à Dijon

Si le loyer impayé devient des loyers impayés (même juste deux !), il devient urgent d’agir.

Votre avocat à Dijon vous conseillera alors d’établir le montant des loyers impayés (liste ou décompte des loyers impayés) et de prendre attache avec son huissier de justice ou commissaire de justice pour faire délivrer au locataire ce qu’on appelle : « le commandement de payer visant la clause résolutoire ».

Pour rappel : Même si la résiliation du bail 3-6-9 est incluse dans ce qu’on appelle la clause résolutoire du bail commercial pour défaut de paiement du loyer et des charges, aucune action en justice en résiliation et expulsion du locataire pour loyers impayés ne peut avoir lieu sans avoir fait délivrer au locataire, au préalable, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges.

Troisième étape : le commandement de payer doit demeurer infructueux pendant un mois à envoyer à votre avocat à Dijon pour qu’il rédige l’assignation en expulsion

Si le locataire ne règle pas les causes du commandement de payer dans un délai de 2 mois à compter de la signification par l’huissier de justice ou le commissaire de justice : la clause de résiliation de plein droit est donc acquise.

Cela signifie que le locataire qui n’exécute pas ses obligations dans les délais est déchu de son droit d’occupation et est donc occupant sans droit ni titre de votre logement.

Ce commandement de payer devra également être dénoncé à la caution personnelle, c’est-à-dire à la personne qui s’est engagée pour exécuter les obligations du locataire en cas de défaillance de sa part.

Néanmoins, cela ne vous permet pas d’expulser manu militari votre locataire ou d’obtenir le paiement forcé que ce soit à l’encontre du locataire du bail commercial ou de la caution personnelle.

Vous devez respecter les règles posées par le Code de Commerce en ses articles L. 145-1 et suivants (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006146040/)

Le délai du commandement de payer peut être contractuellement supérieur à un mois (c’est-à-dire que le bail commercial ou le bail 3-6-9), mais jamais inférieur à un mois.

Il s’agit d’une disposition d’ordre public qui est là pour protéger le locataire commercial.

Quatrième étape : 

Une fois le délai de un mois passé, il convient de contacter votre avocat à Dijon, quelques jours avant la fin de ce délai de un mois, pour qu’il se tienne prêt à rédiger dans les meilleurs délais l’assignation en expulsion du locataire du bail commercial devant le Tribunal Judiciaire de Dijon si c’est ce tribunal qui est compétent.

Il est important d’agir rapidement pour compresser les délais, surtout si l’activité du locataire du bail commercial est moindre et ce, compte tenu du risque de placement en redressement ou liquidation judiciaire de l’entreprise locataire.

En effet, il ne faut pas oublier que l’action se fait en parallèle contre le locataire et la caution personnelle, mais qu’en cas de contestation de l’acte de cautionnement, le recouvrement de la créance peut être long !

Cela signifie qu’il ne faut absolument pas perdre de temps dans la réalisation des démarches et saisir votre avocat à Dijon le plus rapidement possible.

En attendant, si vous avez le moindre doute ou la moindre question, n’hésitez pas à prendre rendez-vous pour une consultation payante soit en distanciel soit en présentiel, auprès de Me Fanny XAVIER-BONNEAU, Avocate à Dijon au 06.28.04.79.23 ou par mail à [email protected]