Fanny XAVIER-BONNEAU – AVOCATE A LA COUR

Le point complet “logement décent”

Exception d’inexécution et stratégie avec Me Fanny XAVIER-BONNEAU, Avocat à Dijon

À retenir tout de suite : en matière de baux d’habitation, cesser de payer le loyer n’est envisageable que dans des cas extrêmes (logement réellement inhabitable) et selon des modalités procédurales bien spécifiques. 

Sinon, le locataire risque la clause résolutoire, l’expulsion et l’arriéré. 

L’arrêt Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-18.135 

(https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000050762165) le rappelle avec force. 

1. Itinéraire “sécurisé” côté locataire : 7 étapes pour traiter l’humidité sans perdre vos droits

L’intérêt pour le locataire de prendre des conseils auprès d’un avocat à Dijon, au titre d’une consultation est indispensable.

Voici une liste non exhaustive de conseils à appliquer pour le locataire (qui peut aussi, à l’inverse, en partie, s’appliquer au bailleur) : 

• L’état des lieux d’entrée est une preuve importante. Il ne doit pas être réalisé de manière rapide et superficielle, bien au contraire. Tout comme dès l’apparition du moindre problème dès les premiers jours de la location, le locataire doit en informer le bailleur.

• Alerter le bailleur par LRAR (photos, constats, rapport d’humidité, attestations). Rappelez les critères du logement décent et l’article 6 de la loi de 1989. Gardez une copie de votre courrier et des accusés de réception.

• Conserver les preuves : mesures hygrométriques, rapports d’électricien/ventilation, devis. Ces pièces nourriront l’analyse de la gravité (1219) par l’avocat.

• Ne cessez pas de payer sans avis de l’avocat : à défaut d’inhabitabilité avérée, vous risquez la clause résolutoire. Prenez rendez-vous auprès de Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon pour une consultation et une préparation de votre dossier.

• Option intermédiaire : demander au juge la consignation judiciaire des loyers ou une réduction durant les travaux, plutôt qu’un arrêt total. Ce dossier-là est à préparer sérieusement avec les conseils d’un professionnel averti et habitué des tribunaux, à savoir votre avocat à Dijon.

• Action au fond : obtenir la mise en conformité (travaux sous astreinte), réduction de loyer et/ou dommages et intérêts pour trouble de jouissance si le bailleur tarde.  
• Saisir rapidement pour éviter les prescriptions courtes de certaines demandes accessoires (vérifier avec votre avocat à Dijon).

• Communication : documentez l’évolution des moisissures et la réponse du propriétaire (bailleur), pour démontrer la diligence… ou son inertie. 

2.Côté propriétaire (bailleur) : les bons réflexes pour éviter l’indécence… et gagner le procès

• Diagnostiquer vite : ventilation, origine des infiltrations, électricité ; mobiliser les entreprises et tracer les interventions. Rappeler aux occupants l’aération/usage normal (sans en faire un bouclier). 

• Répondez aux courriers de vos locataires, faites venir des entreprises, faites venir un commissaire de justice (ancien huissier de justice) pour faire constater l’état du logement (parfois l’état du logement est imputable à la faute du locataire qui n’aère pas, par exemple).

• Proposer un calendrier de travaux et, si nécessaire, un logement relais temporaire dans les cas lourds.

• Négocier (avenant, réduction sur période de chantier) plutôt que laisser filer le contentieux : cela réduit les risques de condamnation au titre du logement décent.

• Saisir en référé en cas d’arrêt illicite des loyers (clause résolutoire) tout en répondant aux désordres réels : l’arrêt du 28/11/2024 montre que le juge suit le bailleur qui agit et qui prouve l’habitabilité. 

3.Quand l’exception d’inexécution fonctionne-t-elle vraiment ?

La tendance jurisprudentielle est claire : impossibilité totale d’occuper conformément à la destination = possible suspension. 

Une gêne importante mais une occupation possible se traduira plutôt par une réduction du prix du loyer, une consignation ou des travaux.

C’est pourquoi l’avis d’un avocat à Dijon avant toute suspension est déterminant : il permettra d’objectiver la gravité (au regard d’art. 1219) et de recommander la bonne voie (amiable, référé, consigne, action au fond). 

4.Stratégie locataire vs propriétaire

Locataire vs propriétaire : établir l’indécence avant l’exception d’inexécution

Le juge vérifie les critères du logement décent (sécurité/santé, ventilation, électricité, infiltrations). Sans inhabitabilité, l’arrêt total des loyers est sanctionné. Travaillez les preuves avec un avocat. 

Rôle du bailleur diligent : prévenir le contentieux du locataire

Intervenir vite, tracer, proposer un plan de travaux. Le propriétaire sérieux consolide sa défense et neutralise l’exception d’inexécution

Pourquoi l’avocat change l’issue

Il pose le bon diagnostic juridique (habitable vs inhabitable), choisit entre réduction/consignation/suspension, sécurise la procédure et la preuve. 

FAQ – “Humidité & loyers” 

1. Mon logement est humide et moisi : puis-je arrêter de payer ?
   Seulement si le logement est réellement inhabitable au sens de l’art. 1219 C. civ. (inexécution suffisamment grave). Sinon, le juge pourra prononcer la clause résolutoire et une indemnité d’occupation. Avant toute suspension, consultez un avocat. Il est préférable de demander l’autorisation du juge pour éviter toute mauvaise surprise.

2. Comment prouver que le logement n’est pas “décent” ?
   Par des constats/rapports (humidité, ventilation, électricité, infiltrations), des photos datées et, au besoin, des certificats médicaux. Référez-vous aux critères légaux du logement décent (art. 6 loi 1989 et textes d’application). 

3. Et si mon bailleur ne réagit pas ?
   Saisissez le juge pour ordonner les travaux (éventuellement sous astreinte) et obtenir réduction de loyer/dommages-intérêts. La suspension intégrale du loyer n’est recevable qu’en cas d’inhabitabilité avérée. 

4. Puis-je consigner les loyers ?
   Oui, sur décision judiciaire (plus prudent). C’est l’option sécurisée quand l’indécence est sérieuse mais que l’inhabitabilité reste discutée. Parlez-en avec votre avocat. 

5. Et du côté du propriétaire ?
   Diagnostiquez vite, intervenez, documentez. Cette réactivité pèse lourd : l’arrêt du 28/11/2024 l’illustre, la Cour valide la position du bailleur si l’inhabitabilité n’est pas prouvée. 

Humidité et moisissures ne suffisent pas automatiquement à justifier l’arrêt des loyers. Entre logement décent, exception d’inexécution et risques contentieux, la clé est la preuve et le bon choix procédural. Que vous soyez locataire ou propriétaire, parlez à un avocat à Dijon, avant toute décision : vous protégerez vos droits, vos finances et votre stratégie en cas de procès.

Vous avez tout intérêt que vous soyez, locataire ou propriétaire, à consulter Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, dès le moindre de doute, pour une consultation et mettre en place la stratégie gagnante.

Le recours à Me Fanny XAVIER-BONNEAU avocat à Dijon lors de cette phase est fortement conseillé, car elle peut vous aider à organiser une négociation encadrée et formaliser les engagements entre locataires et propriétaires.