Fanny XAVIER-BONNEAU – AVOCATE A LA COUR

Le point complet “logement décent”, Exception d’inexécution et stratégie avec Me Fanny XAVIER-BONNEAU, Avocat à Dijon

À retenir tout de suite : en matière de baux d’habitation, cesser de payer le loyer n’est envisageable que dans des cas extrêmes (logement réellement inhabitable) et selon des modalités procédurales bien spécifiques. 

Sinon, le locataire risque la clause résolutoire, l’expulsion et l’arriéré. L’arrêt Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-18.135 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000050762165) le rappelle avec force. 

1) “Logement décent” : ce que la loi impose au bailleur et les droits du locataire

La loi du 6 juillet 1989 (art. 6 – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977105) oblige le bailleur à délivrer un logement décent : pas de risques manifestes pour la santé/sécurité, performance énergétique minimale, équipements conformes. 

Ces exigences sont d’ordre public, un ordre public de protection du locataire, auquel on ne peut pas déroger, par exemple même avec un contrat. 

Les critères sont précisés par les textes et les fiches pratiques officielles (clos/couvert, étanchéité, électricité/gaz, ventilation, absence de nuisibles, etc.). 

Pourquoi c’est crucial en cas d’humidité ? Parce que les moisissures, infiltrations et défauts de ventilation peuvent révéler l’absence de logement décent ; mais prouver l’atteinte à la santé/sécurité selon les critères légaux est déterminant pour la suite du dossier. 

Conseil pratique : faites constater rapidement (diagnostics humidité, rapports d’expert, attestations médicales) pour objectiver l’indécence. Pour se faire, prenez l’attache de Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, qui vous conseillera, vous guidera sur les professionnels vers lesquels vous dirigez pour faire constater ces désordres et vous accompagnera dès le début de votre dossier pour ne pas laisser les choses au hasard.

2) L’exception d’inexécution (art. 1219 C. civ.) : un levier puissant… mais à manier avec l’avocat et des preuves

Prendre contact avec Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, dès l’apparition des désordres est important en tant que locataire ou en tant que bailleur.

La stratégie pourra alors être clairement mise en place ab initio.

Ainsi, le Code civil autorise une partie à suspendre sa propre obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave (art. 1219 – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041509). 

En matière de baux d’habitation, cela vise classiquement le refus de payer les loyers en cas de manquement grave du bailleur (ex. délivrance).  

La Cour de cassation est rigoureuse : sauf logement inhabitable, l’exception d’inexécution ne justifie pas l’arrêt des loyers ; le locataire doit, au mieux, solliciter une réduction de loyer ou la réalisation des travaux, ou demander l’autorisation du tribunal pour consigner lesdits loyers dans l’attente de travaux ou qu’il soit mis fin aux désordres, au caractère inhabitable du logement.

Mise en garde : mal calibrée, l’exception d’inexécution peut se retourner contre le locataire (acquisition de la clause résolutoire, expulsion, indemnité d’occupation). D’où l’utilité de saisir, dès le début, Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, pour apprécier la gravité du manquement et choisir la bonne procédure. 

3) L’arrêt du 28 novembre 2024 : humidité, désordres et logement habitable = le propriétaire gagne

Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation, 3^ème chambre civile le 28 novembre 2024, n° 23-18.135, la maison présentait des moisissures (extraction d’air HS), traces d’entrées d’eau, défauts électriques. 

Les locataires ont arrêté de payer en invoquant l’exception d’inexécution. La Cour de cassation a confirmé la condamnation : indemnité d’occupation et arriérés, car l’inhabitabilité n’était pas démontrée. 

Cette ligne est cohérente avec la jurisprudence : la suspension totale ne passe que si les locaux sont impropres à l’usage — autrement dit, inhabitables au sens de l’article 1219 (gravité). À défaut, le juge oriente vers d’autres remèdes (réduction, travaux, D&I). 

L’importance des preuves à constituer pour étayer le dossier est manifeste et incontestable.

Vous avez tout intérêt que vous soyez, locataire ou propriétaire, à consulter Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, dès le moindre de doute, pour une consultation et mettre en place la stratégie gagnante.

Le recours à Me Fanny XAVIER-BONNEAU avocat à Dijon lors de cette phase est fortement conseillé, car elle peut vous aider à organiser une négociation encadrée et formaliser les engagements entre locataires et propriétaires.