Dégradations locatives : comment engager une action contre les locataires ? Partie 1 sur 2
3 février 2026
Dégradations locatives et procédure judiciaire : une procédure orale simplifiée
La procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale. Le bailleur ou Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, expose ses demandes à l’audience et produit les preuves nécessaires : états des lieux, devis, constats, photos. Cette simplicité favorise l’accès à la justice mais ne dispense pas de constituer un dossier solide.
Dégradations locatives et jurisprudence récente : arrêt de la Cour de cassation du 27 mars 2025
Dans un arrêt du 27 mars 2025 (3ème chambre civile, n°23-21.501) https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051400038), la Cour de cassation a tranché une question importante : la procédure d’injonction de payer ne peut pas être utilisée pour obtenir l’indemnisation des dégradations locatives.
Le bailleur doit donc impérativement saisir le juge des contentieux de la protection par assignation. Cette décision met fin à une incertitude et confirme que seule la voie contentieuse classique est recevable.
Dégradations locatives et rôle de Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon
Pourquoi recourir à un avocat ?
Même si le recours à un avocat n’est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, il est vivement conseillé. L’avocat maîtrise les règles procédurales, connaît les arguments recevables et sécurise l’action contre les locataires.
Anticiper les contestations
Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, est expérimenté et saura contrer les arguments classiques du locataire : usure normale, vétusté, défaut d’entretien par le bailleur. Il aidera également à structurer le dossier avec les bonnes preuves : états des lieux, devis, constats, correspondances, photos datées, etc.
Exemple : un bailleur réclame 4 200 € pour la remise en état de murs et de sanitaires. Le locataire conteste en évoquant la vétusté. L’avocat du bailleur démontre, grâce à des devis récents et un constat de commissaire de justice, que les dommages excèdent la vétusté. Le juge accorde l’indemnisation.
Dégradations locatives : conseils pratiques pour bailleurs
- Prévoir dans le bail des clauses rappelant les obligations d’entretien et la référence au décret de 1987.
- Soigner les états des lieux (précision, photos, commissaire de justice).
- Conserver devis, factures et constats pour établir la preuve.
- Tenter une conciliation pour les litiges inférieurs à 5 000 €.
- Se faire assister d’un avocat pour maximiser les chances de succès dans une action contre les locataires.
FOIRE AUX QUESTIONS (FAQ) sur les dégradations locatives et l’action contre les locataires
Quelles sont les principales dégradations locatives imputables au locataire ?
Les dégradations locatives regroupent les détériorations causées par le locataire et excédant l’usure normale : murs tachés, parquets abîmés, vitres cassées, électroménagers détériorés.
Comment prouver les dégradations locatives ?
La preuve repose sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Un commissaire de justice peut dresser un constat avec photos, très utile dans une action contre les locataires.
Le bailleur doit-il réaliser les travaux avant d’obtenir une indemnisation ?
Non. Le bailleur peut se contenter de présenter des devis pour justifier son indemnisation. Les photos et constats constituent un complément de preuve précieux.
Quelle juridiction saisir en cas de dégradations locatives ?
Le juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement, est compétent. La procédure est orale et simplifiée.
Un avocat est-il obligatoire en cas de litige pour dégradations locatives ?
Le recours à un avocat n’est pas obligatoire mais reste recommandé pour sécuriser l’action contre les locataires et obtenir l’indemnisation.
Peut-on utiliser l’injonction de payer pour réclamer les dégradations locatives ?
Non. La Cour de cassation (arrêt du 27 mars 2025) a précisé que l’injonction de payer n’est pas adaptée. Le bailleur doit saisir le juge des contentieux par assignation.
Pour conclure, le recouvrement des dégradations locatives repose sur la preuve (états des lieux, devis, constats) et le respect des règles procédurales. La décision de la Cour de cassation du 27 mars 2025 (https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051400038) rappelle que seule l’assignation devant le juge des contentieux de la protection est recevable.
Un avocat reste l’allié indispensable du bailleur pour conduire efficacement une action contre les locataires et obtenir réparation.
Article rédigé par Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon.
Me Fanny XAVIER-BONNEAU se tient à votre disposition pour une consultation avant de lancer une action en justice pour dégradations locatives à l’encontre de votre ancien locataire et ce, pour faire un état des lieux judicieux de votre situation et ne pas agir tête baissée.
