TO BE A “VICE(S)” OR NOT TO BE A “VICE(S)” EN DROIT IMMOBILIER – partie 2
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Pour déterminer si vous avez à faire à un vice caché ou à un vice apparent ou à autre chose, il est souvent préférable de contacter très rapidement votre avocat à Dijon.
Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, est là pour répondre à vos questions et interrogations, par le biais d’une consultation éclairée et avisée.
Une consultation, dès le début de l’apparition de vices cachés ou la découverte de vices apparents, avec votre avocat à Dijon, permet de donner toutes les chances de succès à votre dossier pour orienter les démarches dans le sens qui vous sera le plus favorable et mener les bonnes actions, comme une expertise contradictoire et opposable à votre adversaire par exemple.
Vice caché ou vice apparent : quel délai pour agir en justice ?
Article 1648 du Code Civil
(https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020466328)
« L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. »
Le vice rédhibitoire est le vice qui peut conduire à l’annulation de la vente. C’est un défaut grave : un vice caché.
Le délai pour agir en garantie des vices cachés est donc de 2 ans, à compter de la découverte du vice.
Il faut pouvoir prouver et dater la découverte du vice pour faire partir ce délai de 2 ans, ce qui peut pousser le délai d’action à intervenir bien au-delà des deux ans après la vente.
Par exemple, j’achète une maison en janvier 2025, je découvre en février 2027, un vice caché compromettant la solidité de l’ouvrage, je dispose alors d’un délai de 2 ans à compter de février 2027 et courant jusqu’en février 2029 pour lancer une action en justice de garantie des vices cachés contre le vendeur.
Il est évident que dans ce type d’action plus vous agissez vite, plus vous avez de chances d’obtenir gain de cause. Le plus dur est de prouver qu’il existe bien des vices graves. Votre avocat à Dijon est là pour vous aiguiller sur la liste des preuves à récolter pour obtenir la réussite de votre dossier.
Vices cachés/vices apparents : autres applications que le droit immobilier
Les notions de vices cachés et de vices apparents ne s’appliquent pas seulement qu’au droit immobilier.
En effet, la garantie des vices cachés s’applique également par exemple en matière de vente automobile, neuve ou d’occasion, tout comme la garantie légale de conformité.
Pour se faire, cela dépend de la qualité de chaque vendeur (professionnel/consommateur ou entre deux particuliers profanes du domaine de la vente automobile).
Pour avoir un conseil adapté et professionnel, n’hésitez pas à consulter Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocate à Dijon.
Vices cachés/vices apparents à ne pas confondre avec d’autres garanties ou actions :
Si une action au titre des vices cachés ou des vices apparents est envisageable, il existe également d’autres fondements juridiques pouvant concurrencer ces notions et ayant des règles d’applications propres.
L’application d’autres notions, telles que la garantie légale de conformité ou encore la garantie de parfait achèvement, va dépendre de la qualité des personnes cocontractantes, à savoir un professionnel et un consommateur, par exemple et de l’objet du contrat.
Cette garantie légale de conformité a déjà fait l’objet d’un article non actualisé sur mon site auquel je vous renvoie. Elle est régie par les articles L. 217-3 et suivants du Code de la consommation. (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069565/LEGISCTA000032221271/)
En matière immobilière, nous retrouvons également, par exemple, la garantie de parfait achèvement est celle définie par l’article 1792-6 du Code Civil (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443552) et correspond :
« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.
La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.
En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.
La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »
Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, se tient à votre disposition pour un rendez-vous de consultation et vous permettre d’y voir plus clair.
Vices cachés ou vices apparents : quelles responsabilités pour le constructeur d’un bien immobilier ?
Article 1642-1
« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »
L’acheteur d’un immeuble à construire a donc le choix entre la résolution du contrat ou la diminution du prix d’achat ! L’acheteur sera contraint par ce que souhaite faire le vendeur de l’immeuble, à savoir réparer ou payer !
Les responsabilités sont diverses et variées, il existe autant de type de responsabilités qu’il existe de fondements juridiques.
Malheureusement, un article juridique ne peut, même en trois parties, expliquer toutes ces notions.
Pour plus d’explications ou une consultation adaptée, n’hésitez pas à contacter Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon pour avoir un avis sur les notions de ventes immobilières ou encore les vices cachés ou les vices apparents.
Cet article ne saurait se substituer à une analyse juridique approfondie par le biais de l’examen des pièces de votre dossier et à la lumière de la loi et de la jurisprudence qui changent tous les jours.
