Fanny XAVIER-BONNEAU – AVOCATE A LA COUR

Devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison à Dijon, à Beaune, à Montbard, en Côte d’Or ou partout en France, n’est pas toujours synonyme de bonheur lorsque ce bien est mis en location.

Le locataire indélicat n’est pas un mythe : c’est une réalité !

Les précautions à prendre entre locataire -preneur et bailleur- propriétaire : pièces justificatives, bail écrit, caution !

Quand vous mettez votre bien en location, c’est-à-dire que vous faites signer un bail d’habitation au locataire, il faut prendre des précautions : 

• Demander au locataire et à la personne se portant caution pour le locataire de fournir toutes les pièces que la loi autorise à demander, et ce pour trouver ou en tout cas tenter de trouver le locataire idéal et le cautionnaire idéal. Vous trouverez, sur Légifrance, la liste des documents autorisés par la loi (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031444493).

• Faire appel à une tierce personne devant se porter caution solidaire en cas de non-paiement des loyers par le locataire. Là aussi, il faut faire preuve de prudence lorsque l’on est propriétaire-bailleur et ne pas accepter de prendre un locataire et la caution se présentant si les garanties présentées ne sont pas réelles ou suffisantes, au risque de voir annuler ce cautionnement annulé pour cause de disproportion par exemple.

• Toujours conclure un bail écrit : l’adage « les paroles s’envolent, les écrits restent » traverse le temps, mais ce principe est immuable. Le contrat de bail doit respecter les conditions applicables à la nature de la location (le contrat de bail respectant les règles de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation, ou des règles des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce lorsqu’il s’agit d’un bail commercial) 

• Faire un état des lieux d’entrée très précis : la moindre tâche, le moindre accroc sur le sol doit être noté, aux risques de payer aux lieu et place du responsable ! Là aussi, le principe de sécurité juridique immuable vaut. Le locataire-preneur ne doit pas hésiter, une fois rentré dans les lieux, dans un délai raisonnable, à notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire-bailleur des éléments non-inscrits dans l’état des lieux et constatés lors de l’entrée en jouissance dans les lieux loués. L’état des lieux d’entrée comme de sortie peut être réalisé par un huissier de justice ou commissaire de justice ou entre le bailleur-propriétaire et le locataire-preneur. L’avantage de passer par un huissier de justice ou commissaire de justice est que cela évite toute discussion et tout problème relatif à des dégradations locatives ou non, présentes ou non à l’entrée et/ou à la sortie.

Des garanties à prendre pour le propriétaire -bailleur et le locataire-preneur !

La rédaction du contrat de bail est extrêmement importante, tout comme la signature du bail ou encore de l’état des lieux d’entrée.

Ce sont des garanties en cas de souci ou de conflit avec le locataire et la caution, qu’il s’agisse d’une action en non-paiement des loyers, d’une action en régularisation des charges locatives, ou encore d’une action en expulsion pour non-paiement des loyers ou non-respect des obligations inscrites dans le contrat de bail d’habitation.

Dans tous les cas : le bailleur – propriétaire doit consulter un avocat à Dijon sans attendre pour mettre fin à l’hémorragie et obtenir l’expulsion du locataire pour loyers impayés :

L’erreur que commet bon nombre de propriétaires-bailleurs est d’attendre avant de consulter un professionnel du droit, à savoir son avocat à Dijon, Beaune, Montbard, en Côte d’Or, en cas de non-paiement des loyers par le locataire.

Maître Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, peut agir à Dijon, Beaune, Montbard, en Côte d’Or et partout en France pour vous aider dans le cadre d’une action en expulsion du locataire pour recouvrer les loyers impayés et dus par votre locataire.

Bailleur-propriétaire : quel tribunal est compétent … pour le savoir contactez votre avocat à Dijon, Beaune ou Montbard ?

La compétence géographique du Tribunal est soumise à des règles de procédure très strictes et auxquelles on ne peut pas déroger, même contractuellement.

En effet, la loi du 6 juillet 1989 est une loi d’ordre public de protection (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310#:~:text=Le%20locataire%20ne%20peut%20ni,pay%C3%A9%20par%20le%20locataire%20principal ).

Votre avocat examinera lesdites règles à la lumière du bail locatif conclu et du lieu de situation du bien immobilier loué, pour déterminer la compétence géographique du tribunal, comme par exemple :

• Le Tribunal Judiciaire de Dijon (ancien tribunal d’instance de Dijon ou TI de Dijon), en la personne du Juge des contentieux de la protection de Dijon (ou JCP de Dijon),
• Le Tribunal de proximité de Beaune (ancien tribunal d’instance de Beaune ou TI de Beaune), en la personne du Juge des contentieux de la protection de Beaune (ou JCP de Beaune), exerçant au sein du Tribunal de proximité de Beaune (qui constitue une annexe du tribunal judiciaire de Dijon),
• Le Tribunal de proximité de Montbard (ancien tribunal d’instance de Montbard ou TI de Montbard), en la personne du Juge des contentieux de la protection de Montbard (ou JCP de Montbard), exerçant au Tribunal de proximité de Montbard, (qui constitue une annexe du tribunal judiciaire de Dijon),

• Ou encore dans les départements limitrophes à la Côte d’Or ou partout en France.

Une suite à cet article sera faite et publiée le mois prochain par Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocate à Dijon.

En attendant, si vous avez le moindre doute ou la moindre question, n’hésitez pas à prendre rendez-vous pour une consultation payante soit en distanciel soit en présentiel, auprès de Me Fanny XAVIER-BONNEAU, Avocate à Dijon au 06.28.04.79.23 ou par mail à contact@fxb-avocat.com