Fanny XAVIER-BONNEAU – AVOCATE A LA COUR

Par Me Fanny XAVIER-BONNEAU,
Avocate à la Cour d’appel de Dijon

Que se passe t’il une fois le contrat de bail dérogatoire au bail commercial de type convention d’occupation précaire arrivé à son terme, sans qu’aucune des parties (qu’il s’agisse du bailleur ou du preneur) ne prenne l’initiative ni de la résolution du contrat de bail ni de la conclusion d’un nouveau contrat de bail ?

La Société X a conclu avec Madame Z un bail dérogatoire au bail commercial de type convention d’occupation précaire d’une durée de trois mois, soit du 1^er octobre 2017 au 1^er janvier 2018.

A l’expiration du délai précité (soit le 2 janvier 2018), aucune des parties n’a pris l’initiative quant à la résolution du contrat de bail ou à la conclusion d’un nouveau contrat de bail.

Madame Z a pourtant envoyé à la Société X un projet de contrat de bail dérogatoire à effet au 1^er janvier 2018 pour une durée de deux ans.

Au 3 février 2018, la Société X vient me consulter pour savoir ce qu’elle doit faire.

La Société X souhaite être plus protégée et pérenniser son activité fructueuse. Elle souhaite conclure un bail commercial plus protecteur que le bail dérogatoire proposé par son bailleur. Cette Société X peut-elle bénéficier, sans bail commercial écrit, des dispositions du code de commerce relatives au statut des baux commerciaux ?

L’article L.145-5 du Code de commerce dispose que :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

Par application de ce texte, le simple fait pour la Société X de s’être maintenue dans les lieux loués postérieurement au 1er janvier 2018 a permis d’opérer un nouveau bail commercial soumis au statut des baux commerciaux qui a commencé à courir à compter de cette date.

La jurisprudence admet la renonciation expresse du preneur à bénéficier du statut des baux commerciaux et a pendant un temps admis la renonciation tacite du preneur par la signature d’un second bail dérogatoire postérieurement à l’expiration du bail précédent, désormais, la seule signature d’un second bail dérogatoire ne suffit plus à démontrer la renonciation tacite du preneur.

En l’espèce, le contrat proposé par le bailleur, Madame Z, contient une clause expresse aux termes de laquelle « les parties ont convenu entre elles de recourir à un bail dérogatoire et ainsi de déroger au statut des baux commerciaux » susceptible d’être qualifiée de renonciation expresse au bénéfice du statut des baux commerciaux.

En conséquence, je l’invite donc à ne pas signer le projet de contrat de bail dérogatoire au bail commercial proposé par son bailleur.

Le contrat liant la Société X et Madame Z est ainsi désormais soumis aux dispositions des articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du Code de commerce relatifs au bail commercial, mais il leur est toujours possible de régulariser un bail commercial et formaliser ainsi par écrit les règles applicables à leur situation pour une meilleure protection de chaque partie.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à me contacter au 06.28.04.79.23 ou sur contact@fxb-avocat.com

Article publié le 26 août 2018, par Me Fanny XAVIER-BONNEAU, Avocat à la Cour d’Appel de DIJON