L’expulsion du locataire pour loyers impayés : partie 3 et fin
26 avril 2023
L’expulsion du locataire d’un bail commercial ou 3-6-9 pour loyers impayés : partie 2
11 décembre 2023
Devenir propriétaire d’un local commercial n’est pas toujours synonyme de bonheur lorsque ce bien est mis en location.
Le locataire ou preneur d’un bail commercial indélicat n’est pas un mythe : c’est une réalité !
Quelle loi est applicable au bail commercial dit 3-6-9 ?
Ce sont les dispositions prévues notamment aux articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de Commerce qui réglementent le bail commercial et ses conséquences.
Vous les trouverez en cliquant sur le lien suivant : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006146040/
On parle de bail 3-6-9 pour le bail commercial, car il dure et est renouvelé pour des périodes de 3 ans, donc il dure 3 ans, puis est renouvelé 3 ans (on est à 6 ans…), et encore renouvelé pour 3 ans (on arrive donc à 9 ans !).
Les précautions à prendre entre locataire -preneur et bailleur- propriétaire : pièces justificatives, bail écrit, caution personnelle et caution extérieure !
Quand vous mettez votre bien en location, c’est-à-dire que vous faites signer un contrat de bail commercial, il faut faire attention de vous entourer des bons professionnels pour vous aider dans la rédaction des clauses dudit contrat.
Toutes les clauses ne sont pas valables.
Des précautions sont à prendre.
La société à laquelle vous allez donner en location votre bien ne connaîtra peut-être pas toujours des jours heureux.
Il est important de prévoir que le dirigeant ou gérant de la société locataire se porte également caution personnelle du bail commercial conclu, tout comme il est encore plus prudent de prévoir qu’une tierce personne se porte également caution personnelle.
Quel est l’intérêt d’avoir une ou plusieurs personnes se portant caution personnelle dans le bail commercial ?
En effet, avoir une ou plusieurs personnes se portant caution personnelle dans le cadre de la régularisation d’un bail commercial est essentiel.
Le cautionnement d’un bail commercial implique que la caution (c’est-à-dire la personne qui se porte caution personnelle) s’engage à l’égard du bailleur pour exécuter les obligations du locataire (le plus souvent payer le loyer et les charges !) si le locataire n’est plus en capacité d’exécuter ses engagements.
Cela peut être le cas lorsque la société bénéficiaire du bail commercial est placée en redressement ou liquidation judiciaire ou connaît des difficultés de paiement, même temporaire.
Pour une réelle efficacité du cautionnement, il doit être écrit et le bailleur doit s’assurer des capacités financières de la caution pour faire face à l’éventuel passif de la société (patrimoine suffisant au moment de la signature du cautionnement).
Dans le cas contraire, la personne s’étant portée caution aura tout intérêt à contester la validité du cautionnement pour tenter d’échapper à ses obligations, parfois cela marche, parfois cela ne marche pas !
Ne pas confondre bail commercial et convention d’occupation précaire.
La nécessité de faire un état des lieux d’entrée :
Comme pour le bail d’habitation, le bail commercial requiert également qu’un état des lieux d’entrée très précis.
Il est essentiel.
Il ne faut pas hésiter à le faire réaliser par un commissaire de justice (nouveau nom pour désigner les huissiers de justice).
Cela permettra au moment du départ du locataire du bail 3-6-9 d’engager sa responsabilité s’il existe des dégradations locatives.
C’est important :
La rédaction du contrat de bail commercial est extrêmement importante, tout comme la signature du bail 3-6-9 ou encore de l’état des lieux d’entrée.
Ce sont des garanties en cas de souci ou de conflit avec le locataire et la caution, qu’il s’agisse d’une action en non-paiement des loyers, d’une action en régularisation des charges locatives, ou encore d’une action en expulsion pour non-paiement des loyers ou non-respect des obligations inscrites dans le bail.
Dans tous les cas : consultez un avocat à Dijon sans attendre pour mettre fin à l’hémorragie
L’erreur que commet bon nombre de propriétaires-bailleurs est d’attendre avant de consulter un professionnel du droit, à savoir son avocat à Dijon, notamment cas de non-paiement des loyers par le locataire ou encore en cas de non-respect des clauses du bail commercial.
Maître Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat à Dijon, peut agir à Dijon, pour vous aider dans le cadre d’une action en expulsion du locataire pour recouvrer les loyers impayés et dus par votre locataire.
Quel tribunal est compétent : contactez votre avocat à Dijon, Me Fanny XAVIER-BONNEAU
La compétence géographique (rationae loci) du Tribunal est soumise à des règles de procédure très strictes et auxquelles on ne peut pas déroger, même contractuellement, tout comme la compétence matérielle (rationae materiae).
En effet, parfois les gens rédigent et signent ce qu’ils ont appelé un « bail commercial » qui en réalité à la lecture du bail n’en est pas un ou encore en raison des clauses ou des qualités des personnes ayant signées le bail ou encore appelle le contrat une convention d’occupation précaire, qui est en réalité un bail commercial déguisé…
Agir devant le tribunal pour une action en résiliation de bail commercial ou bail 3-6-9 impose le recours à un avocat à Dijon.
Une suite à cet article sera faite et publiée le mois prochain par Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocate à Dijon.
En attendant, si vous avez le moindre doute ou la moindre question, n’hésitez pas à prendre rendez-vous pour une consultation payante soit en distanciel soit en présentiel, auprès de Me Fanny XAVIER-BONNEAU, Avocate à Dijon au 06.28.04.79.23 ou par mail à contact@fxb-avocat.com
