Fanny XAVIER-BONNEAU – AVOCATE A LA COUR

Cet article fait suite à mon premier article publié en février 2023 concernant l’expulsion des locataires pour loyers impayés, que ce soit à Dijon, Montbard, Beaune ou en Côte d’Or.

 

Que ce soit le locataire-preneur ou le propriétaire-bailleur, il est important de ne pas attendre lorsque des difficultés de paiement se font connaître ou ressentir.

 

En effet, que l’on soit le propriétaire-bailleur ou le locataire, nier l’existence de problèmes financiers engendre toujours plus de problèmes. 

 

Avoir des difficultés passagères peut s’entendre et il est toujours plus facile de faire face lorsque l’on a conscience de ces problèmes et que l’on met en place des solutions.

 

Des solutions peuvent être trouvées entre un bailleur et son locataire, au moyen d’un plan d’apurement (un accord amiable écrit entre deux personnes), à défaut, votre avocat à Dijon devra lancer une procédure d’assignation en expulsion du locataire devant le juge des contentieux de la protection  ou tribunal de proximité (ancien tribunal d’instance).

 

Néanmoins que faire lorsque le dialogue est rompu ?

Les étapes de la procédure à suivre en cas de non-paiement des loyers par un locataire-preneur :

 

Lorsque votre locataire-preneur ne règle pas ses loyers, vous devez, en tant que bailleur-propriétaire, agir rapidement et ne pas attendre !

 

Faire la politique de l’autruche ne rend service à personne !

Voici les étapes de la procédure à suivre en cas de non-paiement de loyer par un locataire à Dijon, Montbard, Beaune, en Côte d’Or ou partout en France.

 

Première étape : contacter votre avocat à Dijon pour prendre les bonnes décisions sur la conduite à adopter 

 

La stratégie à mettre en place doit se faire rapidement et sur les conseils d’un professionnel du droit, en l’occurrence d’un avocat.

 

Partez du principe que si vous devez vous faire arracher une dent, vous allez demander au dentiste de le faire et non pas à un plombier ! Cela est pareil : lorsque vous avez un problème juridique, contactez votre avocat pour qu’il vous aiguille et vous conseille.

En effet, chaque situation est différente et mérite une solution personnalisée, des conseils avisés et personnalisés en fonction des informations qui seront communiquées.

 

De nombreux frais et des procédures pourraient être limités voire évités si chaque personne osait et prenait le temps de prendre conseil auprès d’un, et ce, bien en amont.

 

S’il n’y a qu’un mois de loyer impayé, votre avocat à Dijon vous conseillera déjà de contacter par téléphone le locataire et de lui envoyer un mail et une lettre recommandée avec accusé de réception pour le mettre en demeure de régler le loyer courant ainsi que l’arriéré dû, tout comme de proposer un échéancier comme par exemple régler la dette sur deux ou trois mois.

 

Parfois, le locataire ne répond plus aux appels ou aux courriers … il y a urgence à agir !

 

Deuxième étape : saisir un huissier de justice ou commissaire de justice avec son avocat à Dijon

Si le loyer impayé devient des loyers impayés (même juste deux mois de loyers en retard !), il devient urgent d’agir.

 

Votre avocat à Dijon vous conseillera alors d’établir le montant des loyers impayés (liste ou décompte des loyers impayés) et de prendre attache avec son huissier de justice ou commissaire de justice pour faire délivrer au locataire ce qu’on appelle : « le commandement de payer visant la clause résolutoire ».

 

Votre avocat à Dijon pourra aussi préparer ce décompte au vu des informations communiquées et communiquer directement avec son huissier de justice ou commissaire de justice compétente territorialement.

 

Même si la résiliation du bail est incluse dans ce qu’on appelle la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges, aucune action en justice en résiliation et expulsion du locataire pour loyers impayés ne peut avoir lieu sans avoir fait délivrer au locataire, au préalable, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges.

 

Le commandement de payer délivré par un huissier de justice ou un commissaire de justice est un préalable indispensable et obligatoire à l’action en résiliation expulsion du locataire pour loyers impayés.

 

Troisième étape : le commandement de payer doit demeurer infructueux pendant deux mois

 

Si le locataire ne règle pas les causes du commandement de payer dans un délai de 2 mois à compter de la signification par l’huissier de justice ou le commissaire de justice : la clause de résiliation de plein droit est donc acquise.

 

Cela signifie que le locataire qui n’exécute pas ses obligations dans les délais est déchu de son droit d’occupation et est donc occupant sans droit ni titre de votre logement.

 

Néanmoins, cela ne vous permet pas d’expulser manu militari votre locataire.

 

Avant la fin du délai de 2 mois après l’expiration, pensez à reprendre contact avec votre avocat à Dijon, pour lui communiquer les pièces justificatives et pouvoir lui demander dès la fin de ce délai de 2 mois de rédiger l’assignation en expulsion du locataire et compresser ainsi au maximum les délais.

 

Vous devez respecter les règles posées par le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 dans le cadre d’un bail d’habitation (un article différent sera consacré au bail commercial, puisque les règles sont différentes).

L’huissier de justice ou commissaire de justice se chargera des formalités d’information auprès de la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives, autrement désignée sous le terme de CCAPEX.

 

Ces éléments d’information de saisine de la CCAPEX et de la préfecture sont obligatoires pour pouvoir saisir le juge et demander l’expulsion du locataire.

 

Quatrième étape : la rédaction de l’assignation en résiliation et expulsion du locataire 

Il ne faut pas attendre la fin de ce délai que les choses se passent ou que le locataire parte tranquillement et rapidement.

 

La réactivité est synonyme d’une procédure maîtrisée !

 

En effet, il convient quelques jours avant la fin de ce délai de 2 mois, de saisir votre avocat à Dijon pour qu’il se tienne prêt à rédiger dans les meilleurs délais l’assignation en expulsion du locataire devant le Juge des contentieux de la protection (ce qui correspond à l’ancien Tribunal d’instance).

 

Car une fois de plus, il existe des délais incompressibles qu’il faut impérativement respecter, faute de quoi la demande en justice ne pourra pas aboutir favorablement pour le bailleur et les frais seront à la seule charge du propriétaire- bailleur.

 

En effet, l’assignation doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice ou commissaire de justice au locataire – preneur au moins 2 mois avant la date d’audience.

 

L’assignation c’est le document juridique que votre avocat à Dijon va rédiger pour saisir le juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d’instance) dans lequel seront intégrés tous les arguments juridiques et factuels et toutes les demandes qui en découlent.

 

Ainsi, après le premier délai de 2 mois du commandement de payer demeuré infructueux, il y a un nouveau délai incompressible de 4 mois minimum entre la délivrance du commandement de payer initial et la délivrance de l’assignation devant le Juge des contentieux de la protection (ancien tribunal d’instance).

 

Cela signifie qu’il ne faut absolument pas perdre de temps dans la réalisation des démarches et saisir votre avocat à Dijon le plus rapidement possible, afin qu’il fasse preuve de réactivité.

 

Votre cabinet d’avocat à Dijon, entreprise individuelle, géré par Me Fanny XAVIER-BONNEAU, est là pour vous aider et peut agir à Dijon, Montbard, Beaune, partout en Côte d’Or et en France.

 

Une suite à cet article sera faite et publiée le mois prochain par Me Fanny XAVIER-BONNEAU, avocate à Dijon.

 

En attendant, si vous avez le moindre doute ou la moindre question, n’hésitez pas à prendre rendez-vous pour une consultation payante soit en distanciel soit en présentiel, auprès de Me Fanny XAVIER-BONNEAU, Avocate à Dijon au 06.28.04.79.23 ou par mail à contact@fxb-avocat.com